Vivemos  um momento em que a falta de liquidez associada à dificuldade em obter crédito e acrescida pelo efeito reces­sivo da contração económica, leva as organizações a serem obrigatoria­mente previsíveis nos investimentos que fazem e nos compromissos que assumem. O espaço para errar é absolutamente mí­nimo e numa atividade em que o negócio é gerido e sustentado em projetos, está em causa o futuro da organização.

A gestão de projetos imobiliários visa es­sencialmente garantir a previsibilidade do prazo e do orçamento definido para o âm­bito estabelecido a concretizar no projeto. Porém, são vários os estudos que o com­provam com a crescente e exponencial dificuldade em cumprir o time-to-market ou o orçamento estimado, observando-se continuamente desvios colossais que põe em causa a credibilidade das organizações, dos seus colaboradores e da sua missão institucional.

Observamos recorrentemente projetos com estimativas absolutamente irrealistas em termos de prazo e económica-financei­ramente desacreditados, inúmeras vezes definidos por vontades políticas e não pelo estudo prévio rigoroso que determinaria na maioria dos casos a inviabilidade téc­nica-económica. Saber avaliar um projeto em termos probabilísticos é absolutamente importante e não nos deveríamos permitir decidir investimentos sem que antes nos muníssemos desta razão e deste rigor.

Estabelecer de forma determinística um orçamento e um prazo para um grande in­vestimento é provavelmente a pior decisão de gestão, pois a probabilidade desse va­lor ocorrer de facto é mínima e podemos estar perante um risco sistémico. A abor­dagem probabilística às estimativas, com­plementada com a correção da reserva de contingência para evitar comportamentos impróprios e efeitos indesejados, permite tomar decisões conscientes e gerir preventi­vamente a imprevisibilidade dos projetos.

Importante será questionarmo-nos acerca das razões para tanta dificuldade no pro­cesso e de tantos desvios no terreno. Para além da complexidade técnica dos proje­tos, a qual é muitas vezes a última razão da imprevisibilidade dos projetos imobili­ários, há em primeira mão uma causa pri­mária: a indefinição do âmbito do projeto. O âmbito do projeto constitui a definição e configuração do produto resultante. Falhas típicas ocorrem ao nível de erros e omis­sões, mas acima de tudo o compromisso dos requisitos de negócio e da satisfação dos stakeholders, nomeadamente o cliente.

A indefinição do âmbito do projeto ori­gina tipicamente correções, adicionais ao âmbito com os consequentes atrasos e re­dução de margens, isto para não abordar a problemática jurídica que normalmente nestas situações gera graves problemas na relação entre as partes contratantes e que­bra de confiança para negócios futuros.

Resumindo alguns dos factos verificamos que, devido à falta de liquidez no mercado, à existência de poucos negócios ou opor­tunidades no setor, na grande maioria dos casos aliados à falta de know-how de ges­tão de projeto por parte dos profissionais envolvidos, é estrategicamente importan­te garantir que as poucas oportunidades de negócio que surgem são geridas com o máximo rigor e profissionalismo para protegermos margens e a sustentabilidade económica do negócio.

Num negócio feito por projetos, a compe­tência da gestão de projeto é a base para o sucesso. De acordo com a maior associa­ção internacional da área, o Project Ma­nagement Institute (www.pmi.org) mais do que 50% dos projetos enfrentam fortes desvios de prazo ou orçamento, bem como graves problemas na relação contratual entre as partes envolvidas: cliente-emprei­teiro-sub-empreiteiros. A associação PMI tem desenvolvido ao longo de várias dé­cadas boas práticas de gestão compiladas no normativo PMBOK® Guide 2008 (Pro­ject Management Body of Knowledge), assumindo-se como a referência de facto na prática.

O normativo está organizado em nove áre­as de conhecimento, entre elas, a gestão do âmbito, do custo, do tempo, da qualidade, dos recursos humanos, da comunicação, do risco, das compras e da integração, cuja função é permitir obter uma visão holísti­ca integrada sobre as diferentes dimensões dos projetos. É ainda definido um ciclo de vida de gestão, o qual deve ser aplica­do a todos os projetos para potenciar a sua previsibilidade face aos objetivos es­tabelecidos: a iniciação, o planeamento, a execução, a monitorização e controlo e o encerramento.

A Escola Superior de Atividades Imobiliá­rias introduziu recentemente estas temáti­cas no seu ciclo de estudo de Licenciatura em Gestão Imobiliária e dado o elevado interesse preparou para o mercado um MBA em Gestão de Projetos Imobiliários, oferecendo um know-how único e exclusi­vo nestas matérias através de um corpo do­cente com décadas de experiencia e muitos casos de sucesso para partilhar.

Por Leandro Pereira,
In CRS Portugal, Setembro de 2012