Vivemos um momento em que a falta de liquidez associada à dificuldade em obter crédito e acrescida pelo efeito recessivo da contração económica, leva as organizações a serem obrigatoriamente previsíveis nos investimentos que fazem e nos compromissos que assumem. O espaço para errar é absolutamente mínimo e numa atividade em que o negócio é gerido e sustentado em projetos, está em causa o futuro da organização.
A gestão de projetos imobiliários visa essencialmente garantir a previsibilidade do prazo e do orçamento definido para o âmbito estabelecido a concretizar no projeto. Porém, são vários os estudos que o comprovam com a crescente e exponencial dificuldade em cumprir o time-to-market ou o orçamento estimado, observando-se continuamente desvios colossais que põe em causa a credibilidade das organizações, dos seus colaboradores e da sua missão institucional.
Observamos recorrentemente projetos com estimativas absolutamente irrealistas em termos de prazo e económica-financeiramente desacreditados, inúmeras vezes definidos por vontades políticas e não pelo estudo prévio rigoroso que determinaria na maioria dos casos a inviabilidade técnica-económica. Saber avaliar um projeto em termos probabilísticos é absolutamente importante e não nos deveríamos permitir decidir investimentos sem que antes nos muníssemos desta razão e deste rigor.
Estabelecer de forma determinística um orçamento e um prazo para um grande investimento é provavelmente a pior decisão de gestão, pois a probabilidade desse valor ocorrer de facto é mínima e podemos estar perante um risco sistémico. A abordagem probabilística às estimativas, complementada com a correção da reserva de contingência para evitar comportamentos impróprios e efeitos indesejados, permite tomar decisões conscientes e gerir preventivamente a imprevisibilidade dos projetos.
Importante será questionarmo-nos acerca das razões para tanta dificuldade no processo e de tantos desvios no terreno. Para além da complexidade técnica dos projetos, a qual é muitas vezes a última razão da imprevisibilidade dos projetos imobiliários, há em primeira mão uma causa primária: a indefinição do âmbito do projeto. O âmbito do projeto constitui a definição e configuração do produto resultante. Falhas típicas ocorrem ao nível de erros e omissões, mas acima de tudo o compromisso dos requisitos de negócio e da satisfação dos stakeholders, nomeadamente o cliente.
A indefinição do âmbito do projeto origina tipicamente correções, adicionais ao âmbito com os consequentes atrasos e redução de margens, isto para não abordar a problemática jurídica que normalmente nestas situações gera graves problemas na relação entre as partes contratantes e quebra de confiança para negócios futuros.
Resumindo alguns dos factos verificamos que, devido à falta de liquidez no mercado, à existência de poucos negócios ou oportunidades no setor, na grande maioria dos casos aliados à falta de know-how de gestão de projeto por parte dos profissionais envolvidos, é estrategicamente importante garantir que as poucas oportunidades de negócio que surgem são geridas com o máximo rigor e profissionalismo para protegermos margens e a sustentabilidade económica do negócio.
Num negócio feito por projetos, a competência da gestão de projeto é a base para o sucesso. De acordo com a maior associação internacional da área, o Project Management Institute (www.pmi.org) mais do que 50% dos projetos enfrentam fortes desvios de prazo ou orçamento, bem como graves problemas na relação contratual entre as partes envolvidas: cliente-empreiteiro-sub-empreiteiros. A associação PMI tem desenvolvido ao longo de várias décadas boas práticas de gestão compiladas no normativo PMBOK® Guide 2008 (Project Management Body of Knowledge), assumindo-se como a referência de facto na prática.
O normativo está organizado em nove áreas de conhecimento, entre elas, a gestão do âmbito, do custo, do tempo, da qualidade, dos recursos humanos, da comunicação, do risco, das compras e da integração, cuja função é permitir obter uma visão holística integrada sobre as diferentes dimensões dos projetos. É ainda definido um ciclo de vida de gestão, o qual deve ser aplicado a todos os projetos para potenciar a sua previsibilidade face aos objetivos estabelecidos: a iniciação, o planeamento, a execução, a monitorização e controlo e o encerramento.
A Escola Superior de Atividades Imobiliárias introduziu recentemente estas temáticas no seu ciclo de estudo de Licenciatura em Gestão Imobiliária e dado o elevado interesse preparou para o mercado um MBA em Gestão de Projetos Imobiliários, oferecendo um know-how único e exclusivo nestas matérias através de um corpo docente com décadas de experiencia e muitos casos de sucesso para partilhar.
Por Leandro Pereira,
In CRS Portugal, Setembro de 2012